Zum drohenden Verkauf der Häuser Urbanstr.31 und Urbanstr.32 in Berlin:

Die Häuser befinden sich in einem Milieuschutzgebiet, dem Erhaltungsgebiet Graefestrasse, und der Senat von Berlin versucht dieses mit einem Vorkaufsrecht zu erhalten.

A: http://www.topos-planung.de/projekte/stafo/Graefekiez2013.pdf

B: https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-infrastruktur-und-staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/

C: https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/gruppe-infrastruktur-und-staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/graefestrasse/studie_graefestrasse_2017.pdf

EMail-Kontakt mit Yan Tanevski vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg:

Yan Tanevski
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Gruppe Erhaltungsgebiete
Stapl 306
Tel.: 9(0)298-3002
Fax: 9(0)298-2385
Email: yan.tanevski@ba-fk.berlin.de
Raum 418
Yorckstraße 4–11
10965 Berlin

Herr Tanevski schrieb mir am 20.3.2019:

[Das] Haus [Urbanstr.31] wurde bisher weder verkauft noch in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Ich wünsche Ihnen, dass es auch weiterhin so bleibt.
Doch selbst wenn dies geschehen sollte dann wäre es für einen neuen Eigentümer nicht einfach, Sie zu entmieten. Erstens müsste der Verkäufer bei Umwandlung des Hauses in Eigentumswohnungen Ihnen sieben Jahr lang ein Vorkaufsrecht einräumen, da Sie in einem Milieuschutzgebiet wohnen. Falls Sie davon nicht Gebrauch machen würden, dann müsste, zweitens, der Käufer weitere fünf Jahre warten (= Kündigungssperrfrist), bis er z.B. Eigenbedarf geltend machen könnte. Drittens könnte auch letzteres in Ihrem Fall womöglich verhindert werden, da es sich um eine unangemessene gesundheitliche Härte handeln könnte. Für detaillierte und qualifizierte Auskunft empfehle ich Ihnen allerdings, die vom Bezirksamt eingerichtete kostenlose Mieterberatung für Bewohner von Milieuschutzgebieten aufzusuchen.

Herr Tanevski hat dankenswerterweise auf die folgenden Seiten aufmerksam gemacht:

1. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg informiert über das Gebiet „Graefestrasse“
2. Berliner Mietfibel zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und zum Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen
3. Zu den Infoblättern des Berliner Mietervereins

Schön längere Zeit gibt es ein Stadtteilentwicklungskonzept:

Das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept (INSEK) Urbanstrasse (2011)

Im aktuellen Mietermagazin 4/19 stehen interessante Erfolgsgeschichten, wie Mieter ihre Häuser mit dem bezirklichen Vorkaufsrecht vor Spekulation bewahren:
https://www.berliner-mieterverein.de/mietermagazin.htm
Mieter kaufen auch gemeinsam die Häuser, in denen sie leben,
und es gibt Beispiele davon, wie gemeinsam Häuser gerettet wurden:

Die Hausretterin (Zeit-Online)

Danke an Micha für die guten Hinweise!

Und es gibt Beispiele, die belegen, dass Instandhaltungen auch aus geringen Mietzahlungen geleistet werden können, wenn die Rendite des Kapitals nicht im Vordergrund steht:

Die-Mieterbewegung-stellt-die-Eigentumsfrage

Am 12.8.2019 schrieb  der gute Nachbar Willi Ratsch das hier:

„Liebe Nachbarn,
hier sind aktuelle Informationen zum Verkauf unserer Häuser:
Lt. Auskunft des Stadtplanungsamtes Kreuzberg (Herr Schaar, 90298-2571) wurde am 04.08.2019 ein Antrag auf Negativzeugnis gestellt. Ein Negativzeugnis wird in der Regel nach dem Verkauf einer Immobilie durch den Notar beantragt und beinhaltet, dass der Bezirk auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, bzw. im Fall der Ablehnung sein Vorkaufsrecht wahrnehmen will.
In unserem Fall scheint die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß Herrn Schaar allerdings eher unwahrscheinlich. Der Grund ist, dass offensichtlich das Haus nicht als Ganzes verkauft wurde, sondern nur eine der Eigentümerinnen, also entweder Mike oder, was wahrscheinlicher ist, die Tante ihre Anteile verkauft hat. Da jedoch die öffentlichen Wohnungsbauunternehmen, die ja stellvertretend für den Bezirk als Käufer auftreten würden, üblicherweise nur komplette Immobilien und eben nicht nur Anteile erwerben, dürfte diese Option in unserem Fall nicht infrage kommen.
Was bleibt, wäre möglicherweise der Abschluss einer sogenannten Abwendungsvereinbarung zwischen Bezirk und Käufer, in der bestimmte Maßnahmen des neuen Eigentümers ausgeschlossen werden können, z.B Luxusmodernisierung etc. Ob der Bezirk eine solche Vereinbarung im Milieuschutzgebiet von sich aus automatisch anstrebt oder ob wir als Mieter initiativ werden müssen, bzw. ob auch diese Option wegen der Eigentümerkonstellation ausscheidet, müsste noch genauer recherchiert werden.
Ein kleiner Lichtblick:
Immerhin sind die Häuser bisher nicht in Wohneigentum aufgeteilt worden. Das ist zwar auch im Milieuschutz grundsätzlich möglich, allerdings mit der Einschränkung, dass die Wohnungen in den ersten sieben Jahren ausschließlich den Mietern zum Kauf angeboten werden dürfen. Anschließend sind sie dann frei verkäuflich. Vermutlich werden nicht allzu viele aktuelle Mieter willens und in der Lage sein, ihre Wohnungen in diesem Fall zu kaufen.
Nach dem möglichen Verkauf nach sieben Jahren haben wir als Mieter dann aber noch einmal fünf weitere Jahre Schutz vor Eigenbedarfskündigung.
Das ist alles, was ich bisher in Erfahrung bringen konnte. Vielleicht ruft der/die eine oder andere noch mal bei Herrn Schaar an, ich konnte ihn zwischenzeitlich nicht mehr erreichen.
Bis die Tage
LG Willi „

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2 thoughts on “Zum drohenden Verkauf der Häuser Urbanstr.31 und Urbanstr.32 in Berlin:”

  1. Hallo Stefan,

    vielen Dank für Deine Mühe. Nach kurzer Sichtung der von Dir zusammen getragenen Informationen glauben wir, dass wir uns – zumindest momentan – keine allzu großen Sorgen machen müssen. Ein Verkauf an einen Investor (aus Dubai?) wird sich sicherlich kurzfristig nicht so leicht realisieren lassen. Wir denken, der Senat wird da genau hinsehen wollen.

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